Изменения жилищного законодательства в части начисления платы, которые коснутся каждого жителя многоквартирного дома

С 1 января 2017 года исключается из платежного документа строка «общедомовые нужды». Они переходят из коммунальных услуг в жилищные и включаются в состав платы за содержание жилого помещения. Изменения собственники увидят, начиная с платежного документа за январь 2017 года, который жители Волгоградской области получат в начале февраля (ч.9, ст. 12 Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 176-ФЗ).
Исключение составляют случаи, когда собственниками выбран непосредственный способ управления, либо выбранный способ не реализован (п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011№ 354), для таких многоквартирных домов ничего не изменилось.
Для управляющих организаций (УО) и товариществ собственников жилья (ТСЖ) применяются положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) положения Правил № 354 не распространяются.
Для УО, ТСЖ на первоначальном этапе (до 01.07.2017), расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых, при содержании общего имущества в МКД, включаются в плату за содержание жилого помещения (далее КР в СОИ) с учетом следующих условий (ч. 10 ст. 12 Закона № 176-ФЗ, п. 29 Правил № 491):
- только если конструктивные особенности МКД предусматривают возможность потребления соответствующего КР при СиР (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ);
- не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно и органа местного самоуправления, установившего плату за СиР по конкурсу, для нанимателей помещений (ст. 12 ФЗ -176);
- размер КР в СиР не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (ст. 12 ФЗ -176).
Кроме того, внесены изменения, в соответствии с которыми плата за КР в СОИ подлежат указанию отдельными строками, которые позволяют исполнителю произвести перерасчет за некачественно предоставленные услуги (п.29 Правил 491).

Усилены меры ответственности при нарушениях в начислении платежей:
В случае нарушения исполнителем, в том числе лицом, привлеченным исполнителем для осуществления функций по расчету платы за коммунальные услуги, порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшего необоснованное увеличение размера платы, по обращению заявителя исполнитель обязан уплатить потребителю штраф в размере 50 процентов величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить в соответствии с Правилами № 354, за исключением случаев, когда такое нарушение произошло по вине потребителя или устранено до обращения и (или) до оплаты потребителем (п. 155 (1) Правил 354).

Урегулирован вопрос оплаты жилищно-коммунальных услуги для парковочных мест, машино-мест, подземных гаражей и автостоянок, предусмотренных проектной документацией. Они приравнены к нежилым помещения в многоквартирном доме.

Усиление борьбы с недобросовестными потребителями:
- с 01.01.2017 начисление платы в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными прибора учета коммунальных ресурсов и имеющих техническую возможность их установки, производится исходя из норматива потребления коммунальной услуги с применением повышающего коэффициента 1,5. При этом, исключена норма, предусмотренная п.п. у(1) п. 31 Правил № 354 о направлении средств, полученных в качестве разницы при расчете размера платы за коммунальные услуги с применением повышающих коэффициентов, на реализацию мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
-  при выявлении несанкционированного подключения исполнитель производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.
В случае невозможности определить мощность несанкционированно подключенного оборудования доначисление размера платы осуществляется исходя из объема, определенного на основании норматива потребления соответствующих коммунальных услуг с применением к такому объему повышающего коэффициента 10 (п. 62 Правил № 354);
Указанные выше мероприятия, увеличивая объем коммунальных ресурсов на индивидуальное потребление, существенно снижают объем КР в СОИ, так как в соответствии расчет между УО и РСО производится исходя из показаний ОДПУ (Правила 124).
При установлении УО, ТСЖ фактов вторжения в работу прибора учета, в частности:
- нарушена целостность прибора учета, имеются механические повреждения, отверстия или трещины, отсутствует плотное прилегание стекла индикатора;
- нарушены контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб и т.п.;
производится перерасчет исходя из объема, рассчитанного на основании нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента 10 (п. 81 (11) Правил 354).

- исполнитель обязан проводить проверки состояния и достоверности представленных потребителями сведений о показаниях, установленных и введенных в эксплуатацию индивидуальных приборов учета не реже 1 раза в год, а если проверяемые приборы учета расположены в жилом помещении потребителя, то не чаще 1 раза в 3 месяца (п. 83 Правил № 354).
При этом, в случае составления акта об отказе в допуске к прибору учета по истечении 3 расчетных периодов с даты составления такого акта исполнитель вправе производить расчет платы за коммунальные услуги исходя из норматива потребления коммунальных услуг с учетом количества постоянно и временно проживающих в жилом помещении лиц, а также с учетом повышающего коэффициента начиная с 1-го числа месяца, в котором такой акт составлен. Величина повышающего коэффициента принимается равной 1,5 (п. 85 (3) Правил № 354);
Исполнитель обязан проводить указанные проверки по каждому заявлению потребителей;
- исполнитель имеет право устанавливать на приборы учета контрольные пломбы и индикаторы антимагнитных пломб, а также пломбы и устройства, позволяющие фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета (п.п. г(1) п. 32 Правил № 354);
- исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. Указанный акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и не менее чем 2 потребителями и членом совета многоквартирного дома, при этом представителей правоохранительных органов, миграционных служб не требуется (п.п. е(1) п. 32 Правил № 354).
Дата начала проживания временно проживающих лиц в жилом помещении для применения при расчете платы за коммунальные услуги и проведения в случае необходимости перерасчетов за прошлые периоды указывается в заявлении собственника.
При отсутствии такого заявления или при отсутствии в таком заявлении даты начала проживания временно проживающих лиц в жилом помещении такой датой считается 1-е число месяца даты составления акта об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении (п. 57(1) Правил № 354);
- в случае непредставления потребителем показаний прибора учета за расчетный период, но не более 3 расчетных периодов подряд плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из среднемесячного объема. Ранее при таких обстоятельствах плата, исходя из среднемесячного объема рассчитывалась 6 расчетных периодов подряд (п. 59 Правил № 354);
- при отсутствии информации о постоянно и временно проживающих в жилом помещении гражданах объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения (п. 56 (2) Правил № 354).
Причем, перерасчет в случае временного отсутствия предусмотрен только по письменному заявлению потребителя, в жилых помещениях в которых отсутствует техническая возможность установки приборов учета (п. 86 Правил № 354);
- информация о начислении пени отражается в едином платежном документе (п. 70 Правил № 354).

Усилены меры по борьбе с должниками
Исполнитель имеет право уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг или задолженности по уплате неустоек (штрафов, пеней) посредством передачи смс-сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи на пользовательское оборудование потребителя, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет потребителя в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, посредством размещения на официальной странице исполнителя в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" либо посредством передачи потребителю голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи (п. 32 Правил № 354).

Приложение 2

к протоколу семинара-совещания
в режиме видеоконференции
по актуальным вопросам
в сфере ЖКХ №  18-вк

Анализ
организации ОМС работы по оказанию поддержки Советам МКД
в вопросах взаимодействия с управляющими организациями, составления и подписания актов выполненных работ по содержанию общего имущества в МКД

Учитывая повышение роли и активности граждан в вопросах управления многоквартирными домами, в настоящее время все больше внимания уделяется созданию Советов МКД.
Вопросы о порядке создания и функционирования Советов МКД ранее обсуждены на предыдущих семинарах.
На сегодняшнем семинаре будет обращено внимание на деятельность ОМС в рамках этого и обеспечение ОМС исполнения соответствующего поручения Губернатора Волгоградской области, о котором подробнее будет сказано ниже.
В целях обеспечения условий для исполнения поручения Губернатора по вопросу создания Советов МКД органы местного самоуправления должны усилить контроль на своей территории за организацией работы по созданию и функционированию Советов МКД.
Закончился год, и ОМС еще раз надо обратить внимание, что сделано и что еще необходимо сделать в этом направлении:
- провести мониторинг на территории своего муниципального образования по количеству Советов МКД: определить – сколько создано и провести еще раз необходимую работу по созданию Советов во всех МКД, где они должны быть созданы;
- проверить легитимность существования имеющихся Советов МКД.
Совет МКД избирается сроком на 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания, и действует он до его переизбрания.
Т.е. если срок полномочий Совета МКД истек – необходимо осуществить его переизбрание на общем собрании собственников.
В этой связи ОМС должен либо выйти с инициативой проведения такого собрания (в случае, если в доме есть муниципальные помещения), т.е. как собственник этого дома, либо проинформировать собственников о необходимости проведения такого собрания.
Вопрос легитимности деятельности Совета МКД напрямую связан с полномочиями председателя Совета: ведь именно председатель Совета подписывает акты выполненных работ, которые предъявляет управляющая компания. Т.е. председатель Совета МКД должен быть действующим.
Нельзя забывать, что Совет наделен также функциями контроля:   за выполнением работ по управлению МКД, по содержанию общего имущества;  а также за качеством коммунальных услуг.
В этой связи председатель Совета МКД наделен правом обращения о нарушении управляющей организацией условий договора управления.
Таким образом, надо провести всю необходимую работу в этом направлении (актуализировать наличие действующих Советов МКД на сегодняшний день).
- напоминаю о том, что ОМС сам может войти в состав Совета МКД.
Т.е. здесь нужно обратить внимание на те дома, где есть муниципальные помещения, и одновременно с решением вышеуказанного вопроса актуализировать и сам состав Совета МКД, включив в него представителей ОМС.
- провести необходимую разъяснительную работу среди собственников по вопросу подписания актов выполненных работ, предъявляемых управляющими организациями.
Обратить при этом внимание собственников на периодичность предъявления таких актов (она может быть разной: ежемесячно по общему правилу, либо ежеквартально либо ежегодно, это уже как собрание собственников установило).
Для проведения такой разъяснительной работы как нельзя лучше подойдут созданные во всех муниципальных районах и городских округах Центры поддержки собственников. По представленной ОМС информации – они активно функционируют.
Обратите внимание собственников на то, что Центры поддержки собственников – это возможность граждан обратиться за разъяснениями по актуальным вопросам, за организацией каких-либо встреч, семинаров на базе таких Центров.
Центры поддержки собственников – это площадка для жилищного просвещения граждан, повышения грамотности собственников в этой сфере.
Также, следует вспомнить о том, что функционирует Региональный Центр общественного контроля. Сотрудничайте с ним, обращайтесь за методическими материалами, которые вы можете потом распространять среди граждан, либо распечатать (если в электр.виде), размещать их в Центрах поддержки собственников для ознакомления.
Как уже выше сказано, ранее давалось поручение Губернатора Волгоградской области по итогам оперативного совещания 28.03.2016 № 11-15/4124, о котором было озвучено в прошлом году на селекторе 31 марта.
По результатам селектора администрациям муниципальных районов и городских округов Волгоградской области рекомендовано:
оказать поддержку Советам МКД в вопросах взаимодействия с управляющими компаниями при составлении и подписании актов выполненных работ;
обеспечить получение и системный анализ актов выполненных работ по всем многоквартирным домам, в которых имеются муниципальные помещения, и требовать от управляющих компаний проведения перерасчета при выявлении фактов неоказания услуг. 
Информацию об исполнении этого поручения направлять ежеквартально.
Анализ представленной ОМС информации по состоянию на 1 января текущего года показал, что не все муниципальные образования выполняют указанное поручение в достаточной степени: до сих пор менее 70% многоквартирного фонда охвачены созданием Советов МКД в 11-ти муниципальных образованиях, что свидетельствует о недостаточной активности работы ОМС по созданию Советов МКД.
Что касается проведения работы ОМС по взаимодействию с Советами МКД в части предъявления управляющими компаниями актов выполненных работ и их системному анализу, то также ситуация в отдельных муниципальных образованиях требует активизации работы.
Таким образом, муниципальным образованиям необходимо усилить контроль за исполнением поручения Губернатора, активизировать работу по предъявлению управляющими организациями актов выполненных работ.
Еще, на что хотелось бы обратить внимание в рамках исполнения этого поручения Губернатора: это исполнительская дисциплина, а именно – вопрос своевременности и качественного предоставления информации об исполнении.
Многие муниципальные образования не соблюдают сроки предоставления отчетности и заполнение формы. А некоторые позволяют себе просто забыть об этом поручении. В связи с этим приходится тратить много времени на поиск или уточнение информации.
Поэтому обращаю внимание ОМС на своевременное предоставление информации в комитет в рамках обозначенного поручения – до 5 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а также предоставлять информацию строго по форме.
В конечном итоге, формирование данной отчетности – это же показатель работы ОМС. Вся эта работа направлена на взаимодействие с вашими же жителями, на территории вашего муниципального образования, т.е. ваш прямой интерес, органы местного самоуправления, таким образом, выстраивают свой формат взаимодействия и с управляющими компаниями. И здесь лучший помощник – это Совет МКД.