​

Корреспондент: Ольга Александровна, многие граждане сдают квартиры, гаражи, дачи и не задумываются о налогах. Кому и что нужно платить?

О.А. Зинина: Если гражданин получает доход от сдачи имущества в аренду и при этом не является предпринимателем или плательщиком налога на профессиональный доход, то налоговое законодательство обязывает его самостоятельно заявить о доходах в декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Важно понимать, что с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ от 13% до 22% в зависимости от совокупного годового дохода. Причем суммируются зарплата, проценты по вкладам и, разумеется, арендные поступления.

Корреспондент: Но ведь есть вариант, как говорят в народе, самозанятость?

О.А. Зинина: Это оптимальный вариант для большинства арендодателей жилья. Регистрация в приложении «Мой налог» проста, отчётность не нужна, налог рассчитывается автоматически. Ставка налога 4%, если арендатор – частное лицо, и 6% если организация или индивидуальный предприниматель. Но есть два важных ограничения. Первое, годовой доход не должен превышать 2,4 млн. рублей. При превышении этого порога статус плательщика НПД утрачивается. Второе, сдавать можно только жилую недвижимость (квартиры, комнаты, дома). Апартаменты, гаражи, машино‑места и земельные участки под этот режим не попадают.

Корреспондент: Почему земельные участки под запретом?

О.А. Зинина: Это прямое требование закона № 422-ФЗ. Объектом обложения налогом на профессиональный доход признается именно аренда жилых помещений. Земельный участок к таковым не относится и это следует из Жилищного кодекса РФ. Поэтому доходы от сдачи земли в аренду облагаются НДФЛ в общем порядке.

Корреспондент: А если у человека несколько квартир или он сдаёт коммерческое помещение, например, склад или офис?

О.А. Зинина: Если сдача носит систематический характер или речь о нежилых помещениях, нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Ведение деятельности без регистрации чревато не только административным штрафом, но и доначислением налогов. Для предпринимателя подойдет упрощённая система налогообложения (ставка 6 % с доходов) либо патент, который рассчитывается от потенциально возможного дохода, установленного регионом, а не от фактической выручки. Ставка тоже 6% и декларацию представлять не нужно.

Корреспондент: То есть для жилья – самозанятость, а для бизнеса – ИП?

О.А. Зинина: Если у гражданина одна – две квартиры и доход до 2,4 млн в год, самозанятость наиболее подходит. Если объектов несколько, доход выше лимита или речь о нежилых помещениях, то регистрация в качестве ИП становится обязательной.

Корреспондент: Многие слышали, что при сдаче квартиры организации налог может удерживать сам арендатор. Как это работает?

О.А. Зинина: Действительно, в налоговом законодательстве есть понятие налогового агента. Это тот, кто выплачивает доход. Если гражданин сдаёт имущество организации или предпринимателю, то именно арендатор становится его налоговым агентом. Он обязан удержать НДФЛ при выплате денег и перечислить его в бюджет. Тогда арендодателю не нужно подавать декларацию. Если налог не удержан (например, при оплате в натуральной форме), сведения об этом поступят в налоговую, и сумму предъявят к уплате через сводное налоговое уведомление по сроку 1 декабря следующего года. Вместе с тем, в случае сдачи в аренду имущества на постоянной основе, доход от такой аренды можно квалифицировать в качестве дохода от предпринимательской деятельности.

Корреспондент: Ольга Александровна, многие успокаивают себя мыслью «Налоговая обо мне не знает, значит, и проблем не будет». Так ли это?

О.А. Зинина: Налоговые органы располагают достаточно большим объемом сведений, которые поступают в рамках межведомственного взаимодействия с МВД и иными государственными и муниципальными органами, а также от третьих лиц (банков, управляющих компаний, соседей и иных лиц). В ходе анализа поступающих сведений налоговыми органами выявляются собственники имущества с наличием рисков неуплаты налогов, в адрес таких налогоплательщиков направляются информационные письма с предложением добровольно задекларировать доходы. И на этом этапе налогоплательщик может самостоятельно уточнить налоговые обязанности и уплатить налог. В отношении налогоплательщиков, которые не исполнили свои обязанности добровольно, инициируются мероприятия налогового контроля.

Корреспондент: Что же грозит тем, кто сознательно уклоняется?

О.А. Зинина: Для тех, кто не исполнит обязанности по уплате налога добровольно и будет уклоняться от уплаты по результатам проводимых налоговым органом мероприятий, возможна проверка, доначисление налога, штрафов и пени. Кроме того, есть и более серьезные риски: если сумма неуплаченного налога превысит 2,7 млн. руб. за три года, наступает уголовная ответственность.

Корреспондент: Ольга Александровна, в чём выгода легализации для самого собственника и что посоветуете владельцам сдаваемого имущества?

О.А. Зинина: Официальный договор аренды – это прежде всего правовая защита как собственника, так и третьих лиц, в том числе при нанесении ущерба имуществу. Если жилец зальет соседей, испортит мебель или задержит оплату, только наличие договора позволит вам взыскать ущерб через суд. Но есть и другой, не менее важный аспект – безопасность. Важно понимать, кому именно вы сдаете жилье, особенно посуточно. Легальная аренда с оформлением документов – это не просто формальность, а элемент общественной безопасности. Официальный договор подразумевает проверку личности нанимателя, а при необходимости и временную регистрацию. Это снижает риски использования помещения в противоправных целях.

Совет мой простой и универсальный: легализуйте свои доходы, выберите подходящий налоговый режим и заключайте договоры аренды. Это не только гражданский долг, но и защита ваших интересов, интересов жильцов и соседей.